Міністерство юстиції України відкидає чутки в соціальних мережах про запровадження нових правил при купівлі нерухомості з 1 січня 2026 року. Відомство зазначило, що законодавство про фінансовий моніторинг, яке стосується виконання нотаріусами обов’язків у цій галузі, залишається без змін. Вже протягом понад 10 років нотаріуси виконують обов’язки суб’єктів моніторингу при укладенні угод з нерухомістю, що спрямовані на запобігання легалізації доходів, фінансуванню тероризму та поширенню зброї масового знищення. Нотаріуси повинні перевіряти джерела походження коштів при угодах з нерухомістю на суму від 400 тисяч гривень і громадяни повинні надати відповідні документи, що підтверджують їхні доходи. Міністерство підкреслило, що ці вимоги є обов’язковими для нотаріусів згідно з чинним законодавством.
Позначка: Нерухомість
-
Податкові зміни для угод з нерухомістю-2025: коментар нотаріуса та поради клієнтам
Кожен договір — це не просто цифри в реєстрі, а рішення родини на роки вперед. 2025-й приніс нові правила гри: інша вартість помилки, інший баланс між швидкістю угоди і її підготовкою. Ринок став обережнішим, а держава — прискіпливішою до деталей. Тому роль нотаріуса сьогодні — не лише посвідчити підпис, а й передбачити наслідки, щоб завтра ви не переплачували за те, чого можна було уникнути.
Чому це актуально зараз
2025 рік приніс відчутні корективи для фізичних осіб, що продають або дарують нерухомість. Ключова новина — підвищення ставки військового збору до 5% для більшості видів доходів фізосіб, що змінило фактичну “математику” угод. Разом із чинними правилами ПДФО та супутніми платежами це вплинуло на планування продажів і сімейних передач активів.
“Під час війни ціна помилки у документах виросла врази: некоректно визначена база оподаткування або неправильно обраний сценарій угоди здатні коштувати десятків тисяч гривень.” — коментує Роман Падалка.
Що саме змінилося
• Військовий збір: підвищено до 5% (було 1,5%). Якщо операція звільнена від ПДФО, військовий збір не нараховується.
• Продаж нерухомості резидентами: перший продаж у році за умови володіння понад 3 роки (для спадкового майна вимога 3 років не діє) — без ПДФО та ВЗ; другий продаж — 5% ПДФО + 5% ВЗ; третій і наступні — 18% ПДФО + 5% ВЗ.
• Нерезиденти: як правило, 18% ПДФО + 5% ВЗ незалежно від кількості угод.
• Дарування: між членами сім’ї 1–2 ступеня — без ПДФО і ВЗ; іншим особам — 5% ПДФО + 5% ВЗ від оціночної/ринкової вартості.
“Найчастіше економію дає не хитра схема, а проста дисципліна: де можливо — перший продаж у році з дотриманням строку володіння; для сімейних передач — оформлення дарування між близькими родичами.” — радить Роман Падалка.
Практичні наслідки та приклади
1) Продаєте першу квартиру у 2025 році, володіли >3 роки. ПДФО = 0%, ВЗ = 0%. Покупець сплачує 1% до Пенсійного фонду; додаються держмито та нотаріальні витрати.
2) Даруєте квартиру племінниці. Для обдарованої — ПДФО 5% + ВЗ 5% від вартості; потрібна оцінка. Умовно при 1 500 000 грн — податки 150 000 грн.
3) Другий продаж у році. Сумарне навантаження — 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ) на суму доходу, без урахування супутніх платежів.
“Обережно з формулюваннями у договорах: база оподаткування — це не “домовленість сторін”, а поняття, яке перевіряється документально. Оцінка, походження права, строк володіння — все має бути без прогалин.” — наголошує Роман Падалка.
Висновки нотаріуса Пільга на перший продаж (володіння понад 3 роки / спадщина першої черги) залишається найефективнішим інструментом мінімізації фіскального навантаження: коли ПДФО = 0%, військовий збір не нараховується. Інші сценарії — повторні продажі, дарування “неблизьким” — у 2025 році об’єктивно дорожчі через підвищений ВЗ. Для нерезидентів та складних об’єктів критичною стає якість підготовки документів.
“Плануйте календар угод. Якщо маєте кілька активів, рознесіть продажі по роках — це дає легальну економію 10% (ПДФО + ВЗ) на кожному другому об’єкті.” — підсумовує Роман Падалка.
Поради нотаріуса (чек-лист перед угодою)
• Перевірте, чи застосовується звільнення від ПДФО. Якщо так — військовий збір не нараховується.
• Розрахуйте повну вартість: ПДФО/ВЗ, 1% пенсійний збір (для покупця), держмито, оцінка, нотаріальні послуги — і закладіть це у бюджет угоди.
• Підготуйте докази спорідненості (для дарувань) та оцінку заздалегідь: це зменшує ризик донарахувань.
• Нерезиденти: погодьте методику визначення бази оподаткування і джерела даних до підписання.
• Враховуйте місцевий податок на нерухомість у загальній собівартості володіння — це впливає на терміни продажу.
“Нотаріальна угода — це конструктор, де кожна деталь має місце і сенс. Чим якісніше ми зберемо її сьогодні, тим спокійніше ваші рішення переживуть перевірку завтра.” — резюмує Роман Падалка. -
В Одесі викрили шахрайську схему з квартирами померлих
У Одесі розкрили схему шахрайства, яка полягала у привласненні квартир померлих мешканців міста, які не мали спадкоємців. Шахраї отримували інформацію про такі квартири через своїх знайомих, підробляли документи про купівлю-продаж та подавали у суд позови на визнання своїх прав власності на цю нерухомість. Щоб уникнути перешкод, вони залучили до схеми навіть суддю, який без встановлення обставин виносив рішення на користь шахраїв. За цією схемою вдалося переоформити три квартири на суму майже 3 мільйони гривень. Зловмисникам вже накладено арешт, а колишньому судді та його спільникам повідомили про підозру у квартирних оборудках.
-
Гренландія обмежила права іноземців на володіння нерухомістю
Парламент Гренландії схвалив нові правила володіння нерухомістю іноземцями на тлі зростання інтересу до нерухомості в країні з боку США. Про це напередодні повідомило видання The Local.
Вказано, що вся земля в Гренландії належить державі і не може бути придбана, але фізичні особи можуть отримати право на користування конкретною ділянкою. Однак нерухомість можна купувати і продавати.
Нові правила ускладнюють іноземним громадянам отримання дозволу на використання земельної ділянки та придбання нерухомості.
Законопроєкт був поданий після того, як влада помітила “певний інтерес” з боку іноземців до придбання нерухомості в Гренландії.
Зокрема, місцеві ЗМІ писали, що агенти з нерухомості в Гренландії помітили “сплеск інтересу” з боку американців, які бажають придбати землю в цій країні.
Це сталося після неодноразових заяв президента США Дональда Трампа протягом цього року про те, що він хоче взяти під контроль Гренландію.
У січні гренландські політики внесли внесли законопроєкт, який ускладнює іноземним громадянам придбання землі та нерухомості.
Згідно з новим законом, лише гренландські, фарерські або данські компанії чи фізичні особи можуть отримати дозвіл на використання землі або придбання нерухомості в Гренландії.
Особи, які не мають данського громадянства (яке також надається жителям Гренландії), повинні проживати в Гренландії та сплачувати податки протягом щонайменше двох років.
Покупці, які не відповідають критеріям, але мають надію на придбання нерухомості, можуть звернутися до уряду за спеціальним дозволом.
Закон набере чинності з січня 2026 року. За його порушення перебачені штрафи.
Раніше ЗМІ повідомили, що США знайшли альтернативу анексії Гренландії. Тепер Вашингтон розглядає варіант угоди про вільну асоціацію, однак, для цього острів мав би здобути незалежність від Данії.
Спецслужби США отримали наказ шпигувати за Гренландією – ЗМІ -
Українці почали активніше сплачувати податок на нерухомість
Протягом першого дев’яти місяців цього року власники нерухомості українців сплатили 9,5 мільярда гривень податку на нерухоме майно, який не включає земельні ділянки. Цю інформацію оприлюднила Державна податкова служба в уточненні від 21 жовтня. Зазначено, що ця сума на 22% або 1,7 мільярда гривень більше, ніж у той же час минулого року. Найбільше коштів від податку отримали місцеві бюджети Києва, Львівської, Київської та Одеської областей. Загалом за цей період податок на нерухомість сплатили 853,4 тисячі платників. Цей податок сплачують фізичні особи, які є власниками квартир площею понад 60 квадратних метрів, будинків площею понад 120 квадратних метрів та іншого житла площею понад 180 квадратних метрів.
-
Російський уряд свалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації затвердив закон про націоналізацію нерухомості, яка вважається “безхазяйною” на окупованих територіях України. Це стосується житла у Луганській, Донецькій, Запорізькій та Херсонській областях. Згідно з законопроєктом, якщо нерухомість не має документів або не можна виявити власника, вона буде передана у власність окупаційним адміністраціям або муніципалітетам. Мешканці окупованих територій, які втратили житло через бойові дії, а також деякі групи працівників, зможуть отримати цю нерухомість. Якщо з’являться справжні власники, житло може бути повернене. Закон також надає державі право на об’єкти, які не можуть бути приватною власністю, наприклад, критичну інфраструктуру та підприємства. Експерти вважають, що ці зміни відображають процес інтеграції окупованих територій в економічну та правову систему Росії, який планується завершити до 2028 року. Раніше подібні питання вирішувалися на місцевому рівні, але тепер будуть регулюватися на федеральному рівні. Росія також скоротила фінансування окупованих територій і намагається активізувати мобілізацію українців на цих територіях.
-
Російський уряд схвалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації прийняв рішення націоналізувати “безхазяйне” житло на окупованих територіях України. Це означає, що будинки, квартири та кімнати, для яких немає власників або документів, перейдуть під контроль окупаційних адміністрацій. Це житло стане власністю мешканців окупованих територій, які втратили нерухомість через війну, а також деяких категорій працівників, таких як військові, поліцейські, вчителі та медичний персонал. У разі з’явлення власників житло може бути повернене. Також ухвалений закон закріплює право держави на об’єкти, які не можуть належати приватним особам, зокрема критичну інфраструктуру та підприємства. Експерти вважають, що ці зміни спрямовані на інтеграцію окупованих регіонів в систему Росії та мають завершитися до 2028 року. Росія також скорочує фінансування окупованих територій і намагається активізувати економіку в цих регіонах.
-
Заможні росіяни масово скуповують нерухомість у ЄС
Заможні росіяни знову прагнуть “прописатися” в Європі – про це свідчать дані про угоди з купівлі нерухомості. Вперше з 2022 року житло в країнах ЄС стало найпопулярнішим напрямом серед російських покупців, повідомляє агентство закордонної нерухомості Intermark Global, інформує TMT. За його даними, на Європу припало 41% усіх угод, укладених росіянами з січня по вересень, тоді як роком раніше цей показник становив 30%.
Фахівці Intermark Global зазначають, що знову зростає інтерес росіян до купівлі нерухомості з метою отримання дозволу на проживання. Цього року понад половину угод (54%) укладено саме з такою метою.
Як і до початку повномасштабної війни, найчастіше росіяни купують житло на Кіпрі (6% усіх угод проти 4% торік), а також у Франції, Іспанії, Словенії та Португалії.
Розглядаючи варіанти придбання нерухомості в Європі, покупці цікавляться не стільки інвестиційною привабливістю, скільки можливістю оформити імміграційний статус ЄС без вимоги постійного проживання в країні.
Країни Південно-Східної Азії, які торік займали перше місце за популярністю – насамперед Таїланд і Індонезія (Балі) – опустилися на друге місце, на них припадає 32% угод. Попри це, вони залишаються привабливими завдяки високій прибутковості інвестицій – 10-15% річних у разі здачі житла в оренду, відзначають експерти.
Третє місце займає Близький Схід (17% угод), передусім ОАЕ та Оман. На четвертому місці – Туреччина, яка з часткою у 6% залишається популярною серед росіян (у 2022 році вони були там головними іноземними покупцями житла).
Загалом попит на закордонну нерухомість повернувся до довоєнного рівня, знизившись на 35% після ажіотажу минулих трьох років, свідчать дані Intermark Global.
Про це свідчить і зростання середнього чеку на 27% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року.
Попри санкції та фінансові обмеження, придбати нерухомість у Європі для росіян технічно не становить проблеми, кажуть рієлтори: головне – мати гроші.
“Продавці житла в лояльних до Росії країнах ЄС вже при покупках від 250-300 тисяч євро самі пропонують зручні варіанти оплати, зокрема через криптовалюту”, – пояснює один із них.
Головне, щоб кошти не мали прямого зв’язку з Росією, додає інший агент.
За його словами, значно складніше продати нерухомість у Європі й повернути гроші до Росії.
“Якщо вам не потрібно з якихось причин легалізовувати угоди в Росії, то великих проблем із купівлею не виникне”, – погоджується ще один агент із продажу закордонної нерухомості.
Раніше ми повідомляли, що Москва скористалася масовою втечею з Росії опозиційно налаштованих громадян, аби під цим прикриттям заслати професійних шпигунів, диверсантів та найманих убивць в країни Європи. Росіяни скуповують нерухомість в Європі попри санкції -
Російські забудовники на межі банкрутства – розвідка
За даними розвідки, в Росії близько 20% девелоперів стали на межу банкрутства через зниження продажів та високі ставки, а ця частка може зрости до 30%. Особливо уразливими є компанії, які будують масове житло і залежать від іпотечного попиту. Понад 19% забудовників відкладають терміни здачі об’єктів, а затримки понад півроку вважаються “проблемними”. Галузь страждає від низького попиту, обмеженої підтримки від держави та витоку ресурсів на війну з Україною. Це призводить до скорочення продажів, зростання боргів та зупинки будівництва. Інвестиції в нерухомість впали на 44% у першому півріччі 2025 року, а банки відмовляють у видачі іпотеки більшості клієнтів. Укорпоративному сектору також важко – частка проблемних кредитів зросла до 10,4%. Уряд розглядає введення мораторію на банкрутства забудовників та інші заходи для допомоги галузі.
-
НАБУ відповіло на звинувачення СБУ щодо свого детектива
Національне антикорупційне бюро проведе службове розслідування стосовно їхнього співробітника, якому оголошено підозру в декларуванні недостовірної інформації на суму понад 4 мільйони гривень. Про це повідомила пресслцжба НАБУ у середу, 10 вересня.
Зазначається, що у другій половині 2024 року Управління внутрішнього контролю НАБУ проводило перевірку особистих, ділових і моральних якостей вказаного детектива як кандидата на посаду. Зазначена перевірка проводилися щодо кандидата та членів його сімʼї, не стосувалася третіх осіб та не виявила фактів недостовірного декларування.
НАБУ заявило, що розпочинає службове розслідування щодо фактів, викладених у матеріалах СБУ. У разі підтвердження оприлюдненої інформації Бюро вживатиме передбачених внутрішніми процедурами адміністративних заходів.Окремо зазначається, що після проведення 21 липня 2025 року СБУ та Державним бюро розслідувань обшуків та вилучення особистої техніки у співробітників НАБУ Управління внутрішнього контролю НАБУ надіслало вказаним органам та Офісу генерального прокурора офіційні листи з проханням невідкладно поінформувати УВК у разі виявлення фактів протиправних дій з боку працівників НАБУ та включити УВК до складу слідчої групи.
На даний час вказані органи офіційно не повідомляли УВК НАБУ про виявлені факти щодо згаданого детектива та не включили детективів УВК до складу слідчих груп.
За даними антикорупційників, СБУ та ДБР проситимуть для вказаного детектива запобіжний захід у вигляді застави та відсторонення від посади. Справу розглядатиме Печерський суд Києва.
Нагадаємо, СБУ викрила заступника керівника одного з підрозділів детективів НАБУ на недостовірному декларуванні та приховуванні нерухомості.